Жилой комплекс "София" от афериста Мартынова

Жилой комплекс "София" от афериста Мартынова

    Многие желающие решить свой квартирный вопрос были очень удивлены и обрадованы, когда появилась реклама нового жилого комплекса "София", расположенного недалеко от Окружной дороги в Софиевской Борщаговке. Близость к черте города, использование современных технологий строительства и отделки, стоянка, охраняемая территория, развитая инфраструктура, а главное невысокая цена (от 950 у.е за кв м.) и очень выгодные условия покупки (беспроцентная рассрочка от застройщика на один год). Естественно, что покупатели недвижимости потоком хлынули к застройщику Мартынову, пока еще не догадываясь, что их ждет впереди.
В действительности все оказалось гораздо хуже. Дело даже не в том, что уже сейчас не хватает парковочных мест, оплата услуг ЖЕКа одна из самых высоких в Киеве, отделка и оборудование не соответствует заявленным, строительство обещанных детского садика и школы еще не начато, а реальные условия приобретения недвижимости значительно отличаются от рекламных. Резкий контраст действительности и рекламных предложений присущ сейчас многим застройщикам, но такого наглого обмана покупателей, как это делается в ЖК "София" еще надо поискать. Первым неприятным сюрпризом для клиента, переступившего порог отдела продаж, оказывается цена, которая составляет, как минимум 1100 у.е. за квадратный метр и на 150 у.е. выше рекламной. Цены устанавливаются с привязкой к доллару по коммерческому курсу, а не по курсу Национального банка. И это только начало. Каждый покупатель на пути к желанной недвижимости столкнется со многими проблемами, неприятностями и обманом. Но обо всем по порядку.
Дома ЖК "София" строятся частным лицом Мартыновым Андреем Николаевичем, а готовая недвижимость оформляется на его родственников: жену Мартынову Елену Викторовну и брата Мартынова Валерия Николаевича. Продажу жилого и нежилого фонда в ЖК "София" осуществляют частные предприниматели Гах Роман Викторович, Денисенко Евгений Вячеславович и Денисенко Айна Байрамгалиевна, которые осуществляют свою деятельность на основе доверенности на продажу недвижимости от Мартынова Андрея Николаевича. Официально никто из перечисленных менеджеров отдела продаж у Мартынова не работает, но, тем не менее, именно эти люди заключают с клиентами предварительный договор, а так же договор задатка и берут деньги. Такая организация работы через подставных лиц позволяет Мартынову не только дистанцироваться от любых конфликтов, возникших после заключения договора задатка или предварительного договора, но и осуществлять махинации путем многократной продажи имущественных прав на одно и тоже жилое или нежилое помещение. В случае серьезных проблем с правоохранительными органами доверенность аннулируется, подставное лицо исчезает, а преступный бизнес продолжает свое существование без каких либо серьезных последствий. В действительности Мартынову Андрею Николаевичу и его подельникам есть чего бояться. При продаже недвижимости в ЖК "София" Мартынов не только организовал мошенническую схему обмана покупателей, но и крупномасштабную схему обмана государства путем ухода от налогов.
При приобретении недвижимости покупатель, согласно закону Украины, обязан уплатить налог 1% в Пенсионный фонд, еще 1% - это госпошлина (обычно платит продавец, реже продавец и покупатель по 0,5%) и 5% от стоимости недвижимости обязан заплатить государству продавец. В случае с ЖК "София" все выплаты в размере 7% от стоимости жилья ложатся на покупателя. Далее по предварительной договоренности между продавцом и оценщиками, квартира оценивается в 50% от ее реальной стоимости. После этого сотрудникам отдела продаж не составляет особого труда убедить покупателя оформить договор купли-продажи по оценочной, а не реальной, стоимости. В результате покупатель платит 7% от половины стоимости приобретаемой недвижимости, в противном случае ему бы пришлось заплатить 7% от полной стоимости, то есть в два раз больше. В результате таких действий своих подчиненных Мартынов вообще не платит никаких налогов, а обманутый покупатель платит только половину за себя и за продавца и становится при этом соучастником преступления. В последствии такая мнимая экономия может сыграть против самого покупателя. В случае судебного разбирательства, суд будет принимать в расчет сумму, указанную в договоре купли-продажи, а не на фактическую оплату и при любых компенсациях покупателю вернут только 50% от действительной стоимости квартиры, которую заплатил покупатель, а остальные 50% навсегда останутся у хитрого застройщика.
На рисунке представлен алгоритм продажи сотрудниками Мартынова двухкомнатной квартиры площадью 78 квадратных метров по цене 1100 у.е. за кв. м. Стоимость такой квартиры на текущий момент составляет 700 000 грн.

[img][link]

Схема купли-продажи недвижимости с уклонением уплаты налогов, которую использует Мартынов

Работая по такой схеме, Мартынов обманным путем полностью освобождает себя от уплаты налогов. При этом покупатели недвижимости платят лишние десятки тысяч гривен за продавца и в итоге оказываются в очень невыгодном для себя положении, так как имеют на руках фиктивный договор купли-продажи. В государственную казну поступает только половина налогов от каждой сделки купли-продажи недвижимости.
Вторая схема отображает правильную процедуру, по которой должна была осуществляться продажа недвижимости в ЖК "София". В ней учтены интересы покупателя и государства.

[img][link]


Схема купли-продажи недвижимости в рамках закона

В случае приобретения квартиры в рамках действующего законодательства, покупатель оплачивает стоимость недвижимости, платит только 1% в Пенсионный фонд и получает правильно оформленные документы, которые в случае возникновения конфликта позволяют ему отстаивать свои права. Продавец платит в бюджет 6 % и не имеет проблем с законом. В бюджет выплаты поступают в полном объеме.
Кроме налоговых выплат, на покупателя возлагается оплата оформления документов, услуг оценщика, БТИ и нотариуса. Это дополнительные 2 500 – 3 000 гривен, которые платятся наличными продавцу. Покупателям квартиры или помещения под офис у Мартынова Андрея Николаевича в ЖК "София" приходится сталкиваться с другими ухищрениями и обманами со стороны недобросовестного застройщика.
Так рекламный ход с обещанием "отсрочки платежа 50% на год" имеет одну цель - привязать к себе клиента и тянуть с него деньги. На деле покупатель сразу же должен оплатить не 50%, а 75% всей суммы, в противном случае его даже не пустят на порог приобретаемого офиса или квартиры. Кроме того, согласно договору покупатель не имеет права до выплаты всей стоимости недвижимости проводить в помещении какие-либо работы. При любом изменении в квартире продавец имеет право разорвать договор и оставить себе 7% со всей суммы. Даже если покупателю за взятку удастся получить устное разрешение проводить внутренние работы до окончательной оплаты, то все равно присутствует опасность расторжения договора и применения штрафных санкций, так как фактически присутствует нарушение письменного договора. Таким образом, пока помещение полностью не выкуплено есть реальная угроза продажи его другим покупателям.
Серьезными проблемами для покупателя в дальнейшем может обернуться использование продавцом при оформлении договора купли-продажи своего заангажированого нотариуса Федотову Ольгу Витальевну. Не исключен умышленный обман клиента, недочеты и неточности при оформлении и регистрации документов, так как нотариус выступает на стороне недобросовестного застройщика и активно ему подыгрывает, хотя его услуги и оплачивает покупатель. Следует отметить, что нотариус Федотова Ольга Витальевна уже несколько раз "засветилась" в сомнительных сделках с недвижимостью ([link] и [link] Таким образом, в системе продажи недвижимости в жилом комплексе "София" Мартыновым и его компанией созданы все условия для многократных продаж одних и тех же помещений. При этом ни кто не за что не отвечает и не несет никакой ответственности, так как менеджеры отдела продаж, получая деньги, расписываются "за Мартынова", а нотариус играет на стороне продавца.
Отдельного рассмотрения требует вопрос земли, на которой построен жилой комплекс семьи Мартынова. Первый дом, строительство которого началось в 2008 году, стал самостроем на самовольно захваченной земле Софиевско-Борщаговского сельского совета. Новая волна незаконной раздачи участков в 2009 году в этом районе коррумпированным руководством сельсовета и самозахват необходимых территорий позволила застройщику начать самовольное строительство еще нескольких домов. Председатель Софиевско-Борщаговского сельского совета Кремец Сергей Владимирович, его заместитель Кудрик Олесь Тимофеевич, секретарь сельсовета Сиротнюк Лариса Петровна и председатель земельной комиссии Шупик Валерий Михайлович за взятки незаконно передали значительную часть земельных участков двум самовольным застройщикам Мартынову Андрею Николаевичу и Журбе Александру Валерьевичу. Все деньги, полученные за землю, были присвоены продажными чиновниками, а местному бюджету не досталось ни единой копейки.
Следующий председатель сельсовета Денисенко Юрий Николаевич старался навести порядок в своем районе, в том числе и в земельных вопроса. В июне 2011 года Мартынов и Журба попытались узаконить свои дома и получить разрешения на строительство новых. Исполнительный комитет принял решение заключить инвестиционное соглашение между Денисенко и застройщиками, и таким образом пополнить местный бюджет. Уже через месяц, в июле 2011 года состоялся рейдерский захват административного здания Софиевско-Борщаговского сельского совета группой местных коррумпированных депутатов и честный, но несговорчивый руководитель был незаконно отстранен. Пока председатель сельсовета Денисенко Юрий Николаевич искал правды в суде, депутаты-рейдеры избрали свой исполнительный комитет, который тут же приступил к работе. Первое, что он сделал, выдал разрешения на начало строительства новых многоэтажек и запустил процедуру узаконивания самостроев Мартынова и Журбы. В состав нового исполкома вошли Кудрик Олесь Тимофеевич, Сиротнюк Лариса Петровна, Мартынов Андрей Николаевич, а так же множество других участников земельных махинаций. Киево-Святошинский районный суд не удовлетворил иск-протест Денисенко о признании незаконным решение про отзыв его от исполнения обязанностей председателя сельсовета. За вынесение такого решения судья Дубас Татьяна Владимировна получила от застройщика Мартынова в подарок несколько квартир в новых домах.
Временная депутатская комиссия по вопросам законности и целесообразности решений сельсовета за период 2006-2010 годы в своем отчете четко указала коррупционные схемы незаконной раздачи более 100 га земли Софиевско-Борщаговского сельсовета, и не поступление в государственный бюджет 120 млн. грн. налогов. Земельные участки раздавались не жителям села, некоторые участки по несколько раз раздавали разным людям, оформлялись на подставных лиц. Этот отчет был проигнорирован, а сама комиссия, что бы избежать огласки, была распущена депутатами-заговорщиками.
Жителям села, которым удалось получить земельные наделы по 0,07-0,08 га, коррумпированные работники сельсовета, создавали всевозможные препятствия в оформлении документов и вынуждали продать свой участок Мартынову. С другой стороны, путем шантажа и угроз, на них оказывали сильное давление люди застройщика. В результате многие сельчане вынуждены были за бесценок продать свои участки, целевое назначение которых изначально было ведение подсобного сельского хозяйства. После купли-продажи делали новый государственный акт на право собственности на земельный участок с целевым назначением для строительства и обслуживания индивидуального жилого дома. При этом договора и копии государственных актов в сельсовет и налоговую инспекцию не подавались. В итоге все 5 гектар земли, на которых расположен ЖК "София", достались Мартынову и его родственникам преступным путем. Есть даже несколько участков, где уже построены дома комплекса, которые не принадлежат семье Мартынова, а их владельцы категорически не хотят продавать свою землю. Борьбу против них Мартынов продолжает вести и сейчас.
В погоне за прибылью Мартынов пренебрег многими требованиями и правилами гражданского строительства. ЖК "София" был расположен на приаэродромной территории аэропорта "Киев" (Жуляны), кроме того, он попал прямо в полосу воздушных подходов, которая должна обеспечивать безопасность продолжения взлета самолета в случае аварии и посадки по приборам в условиях плохой видимости. Для данного аэродрома полоса воздушных подходов составляет 15 км, а жилой городок Мартынова расположен всего в 6 км от него. В этой полосе существует особый режим получения разрешения на строительство и размещение сооружений. В соответствии с планом застройки, высота построек в данном районе должна быть не более 12 метров (не больше 4 этажей). Естественно, что без всяких разрешений Андрей Николаевич Мартынов самовольно без разрешительной документации прямо вдоль глиссады ведет строительство высотных зданий в 10 и более этажей. Для справки: за последние 55 лет в окрестностях Жулян случились шесть аварий, пять из них - с человеческими жертвами: в 1957 году, две – в 1974, две – в 1976 и последняя – в 2007 году.
Допустимые значения по шуму в этом районе в несколько раз превышают нормативные, присутствуют многочисленные нарушения инсоляции зданий, санитарных норм, требований по обеспечению условий для маломобильных групп населения. Изменения в градостроительную документацию вносятся с нарушением существующих норм законодательства. Предусмотренные законом общественные слушанья никогда не проводятся и сельсовет при этом, закрывая глаза, утверждает постоянные изменения в детальный план территории села. Местная администрация не спешит принять и утвердить генеральный план, поскольку тогда, такие как Мартынов не смогут без согласований и разрешений менять целевое назначение земли и строить высотки там, где им нравиться. Отдел градостроительства и архитектуры Киево-Святошинського района, под управление Иванюты Ольги Николаевны под дудку Мартынова и других крупных застройщиков, выдают градостроительные условия и ограничения с явными нарушениями градостроительного законодательства Украины. Не зря Иванюту вернули на ранее занимаемую должность, для узаконивания нарушений. Понятно, что кроме нее существует множество других продажных чиновников местной и районной администраций, в разрешительных, контролирующих и правоохранительных органах, которые своими действиями или бездействием способствуют безнаказанному существованию и развитию преступного бизнеса Мартынова.
Подводя итог можно сказать, что Мартынов осуществляет продажу недвижимости, не имея разрешительной документации на строительство, дома не введены в эксплуатацию. Земельные участки, на которых ведется строительство, используются не по целевому назначению и принадлежат застройщику только частично. Ни сам Мартынов Андрей Николаевич, ни его родственники не платят налоги на землю и недвижимое имущество, налоги на доход, коммунальный налог и так далее. Бизнес семьи Мартынова, построенный на уклонении от уплаты налогов, нанес и продолжает наносить местному и государственному бюджетам убытки в особо крупных размерах.
Изучив данный случай на ум приходит одна неутешительная мысль: обычный украинский житель без связей – существо бесправное, его можно обманывать, кидать, обворовывать. Так что покупка недвижимости (тем более у Мартынова) – есть лотерея, ведь квартиру можно и получить, а можно и не получить и лишиться своих денег. Пока еще у нас остался выбор: играть или не играть в лотерею с такими аферистами как Мартынов.

Рудюк С.А.

    Примечание к ответу юриста. Ответ на вопрос: "Жилой комплекс "София" от афериста Мартынова " был надан юристом 01.08.13 в телефонном режиме и не был опубликован на этом юридическом сайте по желанию клиента.
    Если Вас интересует ответ на вопрос "Жилой комплекс "София" от афериста Мартынова " или Вы нуждаетесь в юридической консультации, Вы имеете возможность задать его, заполнив соответствующую форму для бесплатной юридической консультации на сайте.